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“小阳春”难入夏 楼市地方调控收紧坚持住房不炒

房产网 2019-05-16 12:35
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楼市限售政策再出江湖。苏州5月11日晚间加码调控政策,宣布在部分热点区域实施3-5年的限售,同时将房企土拍报价与预售条件挂钩。值得关注的是,限售政策已经数月未在地方调控政策中出现,这显示出当地控制房地产热度的决心。业内普遍预期,个别市场火热的城市未来不排除加码调控的可能性,但保持房地产市场稳定发展仍是主基调,一些城市此前出现成交量上涨的“小阳春”现象,基本无入夏可能。


双端松动引躁动

如果说2018年年底房企债券市场融资出现逐步放松迹象,2019年年初以来则是房企融资成本不断下降。房企均抓紧难得的窗口期大举融资。数据显示,一季度40家典型上市房企融资总额2458亿元,远超2017年和2018年同期,其中3月份单月融资额1024亿元,为2017年11月以来新高。中国证券报记者了解到,主流房企境外融资成本均在6%-8%,境内融资的公司债均在5%以内,较2018年年底融资成本明显下降。进入4月,中国恒大和融创等企业均推出数百亿规模的融资计划。

尽管多数融资用途是借新还旧,但多位房企人士表示,土地储备是房企业绩的基础,一旦解决了债务和现金流压力,房企总是会大举拿地。中原地产首席分析师张大伟表示,房企现阶段的竞争仍是规模决定一切,因此房企具有持续拿地的动力,尤其是中小型房企,窗口期拿地反而更加激进。

个人购房方面,今年以来,房地产按揭贷款尤其是商业按揭贷款发放速度较去年有所加快。部分银行如汇丰银行等外资银行对满足一定条件的客户提供更低的按揭利率。此外,部分信贷资金也有所放松。此前有某上市银行信贷专员持续多次向记者推销该行消费贷产品,额度为30万元,年化利率约为6%。该专员对记者表示,一旦获批,现金将直接打入账户。当记者询问该专员是否需要提供相应消费凭据时,该专员仅表示,建议留存备查而非强调必须提供。在2017年,消费贷年化利率一度超过7%,且申请者只能拿到消费额度而并非现金。


调控重回高密度

近期房地产调控政策出台密度再度上升。中原地产研究中心统计数据显示,今年4月以来,各地针对房地产出台调控措施累计超过60次。而3月份全国各地仅发布房地产调控政策15次。

从各地细则来看,4月上旬,合肥、广州等地的政策主要聚焦于公积金的规范使用以及公告供地计划,对市场尤其是购房者的预期影响不大。而4月下旬以来,尤其是住房和城乡建设部针对当前部分房价、地价波动幅度较大的城市下达了预警提示后,部分城市调控力度陡然加大。

张大伟表示,最近房地产调控预期再次出现变化。虽然很多城市还在发布人才吸引政策,但针对房地产调控的政策,在政治局会议再次重申房住不炒的背景下,调控收紧预期再起,对于购房者将有明显影响。另外,从多地政策来看,公积金政策收紧成为趋势。

“三稳”仍是主基调

“放宽落户不等于放松对房地产的调控。不管户籍制度怎么改,‘房子是用来住的,不是用来炒的’这个定位是必须坚持、不能动摇的。”5月6日,国家发改委发展战略和规划司司长陈亚军在就建立健全城乡融合发展体制机制和政策体系有关情况的发布会上回应表示。

张大伟表示,这显示出保持市场稳定仍然是各地调控的主基调,稳地价、稳房价、稳预期,2019年预计这一政策取向将持续。

同样,清华大学政治经济学研究中心主任、教授蔡继明撰文指出,放宽落户条件并非意味着要放松房地产调控,恰恰相反,只有加强房地产调控,使住房价格保持在合理水平,才能降低外来人口特别是农业转移人口进城落户的住房门槛。

一位保利投顾研究院人士预计,房企融资监管可能再次趋紧,居民贷款端继续放松的可能性及幅度可能减小。监管层将持续关注房地产市场波动,“一城一策”贯彻实施、部分热点城市政策收紧微调或将持续。


不仅仅是一二线城市如此,北海四月份的无论是新房销售面积还是二手房销售面积,同三月份比均有下降,新房销售面积环比下降了28%之多,从下表也不难看出,2019年的前四个月,北海的销售面积环比除三月份外均是下跌状态。

系列柱线图 (1).png


“房住不炒”已经被反复强调。4月19日的中共中央政治局会议上已经提出,2019年“以稳为主,一城一策”的政策基调不会改变:一方面,中央坚持住房居住属性、紧盯房地产金融风险、分类指导、稳步推进房地产税立法的大方向将保持不变。另一方面,各地结合房地产市场运行现状,积极落实主体责任,调控政策以稳为主,一城一策防止楼市大起大落。

日前,住建部按照稳妥实施房地产长效机制方案确定的月度分析、季度评价、年度考核的要求,对一季度房地产市场运行情况开展专题调研并对房价、地价波动幅度较大的城市进行了预警提示。


编辑者:admin

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